Legalizacija objekata

www.nekretnine-mojdom.com

021/451-318; 021/523-193

Radnička. 15 Novi Sad

Prema novom Pravilniku za legalizaciju građevinskih objekata, usvojenim dana 31. oktobra 2013. godine, uvedene su novine, olakšice i obaveze za proces legalizacije. Zakon će stupiti na snagu narednog dana od dana objavljivanja u "Službenom glasniku Republike Srbije".

Za razliku od prethodnih, Novi zakon omogućiće legalizaciju objekata izgrađenih i posle 2009. godine, dok objekti, koji su bez građevinske dozvole završeni i prijavljeni u prethodnom roku, tj do 11. septembra 2009. godine ostaju u procesu legalizacije, a za koje su vlasnici u zakonskom roku podneli zahtev, bez dodatnih prijava.

Za ovakva zdanja, ukoliko ispunjavaju zakonom predviđene uslove, jednim rešenjem izdavaće se građevinska i upotrebna dozvola. To znači da svi objekti koji su izgrađeni do dana stupanja na snagu ovog Zakona mogu biti legalizovani. 

Građevinsku dozvolu za legalizaciju objekata, odnosno upotrebnu dozvolu izdavaće ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva, odnosno autonomna pokrajina ili jedinica lokalne samouprave. 

Takođe, u Parlamentu su usvojili i amandman socijalista koji predviđa da građani imaju rok od 90 dana od stupanja na snagu novog Zakona da podnesu naknadne zahteve za legalizaciju građevinskih objekata. 

Inače, novim Zakonom predviđena je mogućnost sklapanja Ugovora sa nadležnim službama i plaćanje legalizacije predmetnih objekata na rate, sa periodom do 20 godina, a visinu naknade za bespravno izgrađene objekte utvrđivaće lokalne samouprave, koje će moći i da smanje predloženi maksimalni rok od 20 godina. 

Jedinice lokalnih samouprava će biti dužne da u roku od 30 dana odgovore na zahteve za legalizaciju građanima sa obrazloženjem da li je ili nije moguća legalizacija predmetnog objekta.

Kazne za kršenje Zakona, ne prijavljivanja, odnosno davanja netačnih informacija, se kreću od 100.000 do 3 miliona dinara.

Do sada su podneti zahtevi za legalizaciju oko 700.000 objekata, a prema podacima Republičkog geodetskog zavoda u Srbiji ima čak i preko 1,3 miliona objekata neupisanih u katastar. 

Ovim Zakonom je predviđena obimnija projektna dokumentacija, biće obavezno raditi (Glavni) Projekat Izvedenog Stanja, čime će vlasnici objekata će imati veće troškove. 

Lokalne samouprave će po stupanju na snagu zakona da utvrde kriterijume za određivanje naknade za uređivanje građevinskog zemljišta i uslove pod kojima će se ostvariti umanjenje naknade i način plaćanja. 

Ustavni sud je proglasio neustavnim deo prethodnog Zakona o planiranju i izgradnji koji se odnosi na proces legalizacije, pa ubuduće neće Država određivati cenu legalizacije već nadležne lokalne samouprave, a novi (budući) Zakon je, kako je rekao resorni ministar Velimir Ilić, pripremlje i rađen u skladu sa Ustavom Srbije. 

Gradovi i opštine će moći da propišu umanjenje naknade za vlasnika porodičnog stambenog objekta, stana u stambenom ili stambeno-poslovnom objektu, koji je izgradnjom ili kupovinom trajno rešava svoje stambeno pitanje, ali samo ako vlasnik, odnosno članovi njegovog porodičnog domaćinstva nemaju drugu nepokretnost za stanovanje. 

Umanjenje naknade je predviđeno i za vlasnike koji su izvršili opremanje građevinskog zemljišta (omogućili funkciju objekta izgradnjom/proširenjem sistema instalacija vodovoda, kanalizacije, elektro instalacija, trasiranjem, opremanjem i asfaltiranjem pristupnih saobraćajnica) sopstvenim sredstvima ili sredstvima od mesnog samodoprinosa i to srazmerno učešću u opremanju. 

Ovim Zakonom, procesom, neće moći da se legalizuju objekti izgrađeni ili rekonstruisani na klizištu ili močvarnom zemljištu, objekti koji su izgrađeni od materijala koji ne obezbeđuje trajnost i sigurnost funkcionisanja objekta, zatim objekti koji su izgrađeni na površinama javne namene ili na područjima sa zaštićenim prirodnim i kulturnim dobrima, odnosno oni koji su suprotni nekom već izrađenom pravosnažnom planskom dokumentu. 

Inače, zahtev za legalizaciju treba da sadrži geodetski snimak, Projekat Izvedenog Stanja (objekta), urađenim u tri primerka, dokaz o pravu korišćenja svojine odnosno zakupa na građevinskom zemljištu, ili dokaz o pravu svojine na objektu, zatim dokaz o uređivanju odnosa u pogledu plaćanja naknade za uređivanje građevinskog zemljišta i dokaz o uplati administrativne takse.

Prethodni Zakon o legalizaciji koji je usvojen 2009. godine, Ustavni sud Srbije je stavio van snage. Zakon o planiranju i izgradnji koji je usvojen 2009. godine stavljen takođe je stavljen van snage. Očekuje se da Vlada Srbije uskoro predloži i novi Zakon o planiranju i izgradnji za koji je za sada urađen nacrt.

PROMET NEKRETNINA

SKUPŠTINA Srbije je usvojila i Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti koji donosi veću sigurnost kupcima i zakupcima stanova i kuća. Naime, prometom nekretnina moći će da se bave samo agencije i preduzetnici koji su upisani u registar Ministarstva trgovine, a njihovi agenti moraće da imaju završenu najmanje srednju školu i polagaće stručni ispit. Takođe, posrednici će biti u obavezi da imaju i ugovore sa osiguravajućim kućama, a njihove polise štitiće nalogodavce ukoliko agencije ne ispoštuju obaveze.

UPIS U KATASTAR (upis vlasništva nad objektom):

Skupština Srbije usvojila je 15. marta 2013. godine, Zakon o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole, koji će u subotu (16. mart 2013.) stupiti na snagu. Oni, koji po ranije važećim zakonima nisu podneli zahtev za legalizaciju, a izgradili su objekte do 11. septembra imaju rok od godinu dana da podnesu prijavu nadležnoj službi za katastar.

Pravo upisa u katastar imaju oni koji su izgradili kuće do 300 kvadratnih metara, stanove i vikendice do 200, poslovni prostor i zanatske radnje do 100 i garaže do 30 kvadrata.

Oni koji su zidali kuće na tuđem zemljištu upisuju pravo svojine na objektu, bez sticanja prava na parceli. Pravo svojine nad zemljištem može biti upisano u korist vlasnika objekta tek kada nadležnoj službi dostavi dokaz da je kupio parcelu. Ukoliko se u roku od dve godine ne reše imovinsko-pravni odnosi na parceli, vlasnik objekta je dužan da o svom trošku utvrdi zemljište za redovnu upotrebu objekta i vlasniku zemljišta isplati tržišnu cenu.

Ako posle katastarske legalizacije vlasnik želi da proda objekat da bi u sudu overio kupoprodajni ugovor, mora da dostavi dokaz da je lokalnoj samoupravi isplatio naknadu za uređenje zemljišta.

Oni koji su po do sada važećim zakonima podneli zahtev za legalizaciju nisu u obavezi da se prijave katastru, već će to uraditi nadležne službe lokalnih samouprava. Upis objekata u katastar košta u proseku oko 100 evra, detaljnije informacije možete dobiti kod nadležnih službi. Potrebno je još priložiti i geodetski snimak predmetnog građevinskog objekta, koji je obavezan dokument koji se uz zahtev podnosi službi katastra.

Građevinski objekti koji se upišu u katastar neće biti rušeni, ali će postojati zabeležba da je uknjižba urađena po ovom zakonu, što će značiti da ti objektinemaju građevinsku i upotrebnu dozvolu.

S obzirom na to da pravo na upis imaju samo bespravni objekti sazidani do 11. septembra 2009. godine, pravilnikom će bliže biti propisani dokazi, koje vlasnik treba da priloži, a koji potvrđuju da je zdanje zaista i izgrađeno do tog datuma. To će najverovatnije biti potvrde lokalnih samouprava, koje imaju i ortofoto snimke.

Prema pravilniku, građevinska dozvola biće izdata naknadno i za objekte sa minimalnim stepenom izgrađenosti. Dovoljno je da su izvedeni grubi građevinski radovi sa formiranim konstruktivnim sklopom odnosno da objekat ima završene sve konstruktivne, noseće elemente. To su temelj, zidovi, armirani betonski ili čelični stubovi sa gredama, odnosno armirane betonske tavanice.

Po novom pravilniku moguća je legalizacija i ako nije postavljena spoljna stolarija, pa i ako nije ukrovljen objekat, nisu postavljene ili dovršene unutrašnje instalacije, niti su odrađeni završni građevinsko-zanatski radovi. 

Takvi objekti imaju pravo na građevinsku dozvolu, s tim što će vlasnik biti u obavezi da u naknadno određenom roku završi objekat i tek onda stekne pravo na podnošenje zahteva za Tehnički Prijem objekta i za izdavanje upotrebne dozvole. 

Novom dopunom Pravilnika su jasno definisani i popusti za plaćanje naknade za uređenje građevinskog zemljišta. Naknada se umanjuje za 99 odsto za svakih 25 kvadrata po članu domaćinstva za porodične kuće i stanove do 100 kvadrata. 

Za sledećih sto kvadrata naknada se umanjuje za 60 odsto, ali ovi astronomski popusti važe samo za objekte sazidane van ekstra i prve gradske zone. Ako porodica ima manje od četiri člana umanjenje od 99 odsto primenjuje se po članu domaćinstva, a naknada za ostatak površine do 100 kvadrata umanjuje se za 60 odsto. 

Za poslovni prostor popusta nema. Prema Pravilniku pravo na popust može da se ostvari samo ako se do 30. juna 2012. godine zaključi ugovor sa nadležnom direkcijom za zemljište ili se do tog roka sa lokalnom samoupravom ugovori prikupljanje neophodne dokumentacije. Detaljnije informacije možete dobiti kod nadležnih službi.

Ako upravljač regionalnog, lokalnog puta ili zelene površine izda pismenu saglasnost moguća je legalizacija i objekata sazidanih u zaštitnom pojasu saobraćajnica i na zelenoj površini (pod uslovom da nije reč o uređenoj javnoj zelenoj površini). 

 Ukoliko pismenu saglasnost izda organizacija koja se bavi poslovima zaštite kulturnih dobara moguća je legalizacija i objekata izgrađenih u zaštićenim zonama.