021/451-318: 021/523193
Radnička 15, Novi Sad
Za sve ljude, kupovina stana je jedan od najvažnijih događaja, koji sa sobom nosi i veliku radost i veliki stres.
U ovom sadašnjem vremenu, kada živimo sa relativno malim primanjima, stalnom brigom da li ćemo zadržati radno mesto, da li ćemo imato dovoljno sredstava za život i odgajanje svoje dece, rešavanje stambenog pitanja postaje još stresnije.
Svakom kupcu, želimo ovim putem da damo nekoliko saveta, koji mogu pomoći da se što bolje zaštiti u ovom procesu kupovine.
Kao prvo na našem tržištu nekretnina prodaju se stanovi u izgradnji, novi izgrađeni stanovi itzv. stari stanovi.
Za svaku od ovih kategorija, postojeo drđene činjenice koje treba proveriti kako bi kupovina bila obavljena na valjan način i kupac zaista za svoj novac dobi okvalitetan stan sa urednom dokumentacijom i sigurnom svojinom.
Savet, koji bi svuda u svetu kupci dobili kao prvi, je onaj da se obrate registrovanom posredniku odnosno preduzeću ili Agenciji za nekretnine, jer se u uređenim zemljama sve kupovine i prodaje tako obavljaju.
Kod nas nažalost i tu postoji mala rezerva, jer ima mnogo registrovanih agencija, kojese praktično sastoje od jednog ili dva čoveka smeštena u jednu sobu, bez dovoljno znanja i mogućnosti da pruže sigurnost pri kupovini.
Ipak, smatram da je kupovinu najbolje obaviti uz pomoć ozbiljne kuće koja se bavi posredovanjem, a za svako preduzeće i agenciju, može se izvršiti provera, od kada su registrovani, koliko imaju zaposlenih ljudi, kakav im je imovinski status, da li su im računi u funkciji ili blokadi , a što nam postojanje interneta, čini lakim i dostupnim.
Ozbiljne Agencije, imaju svoje advokate, koji su stručnjaci zaimovinsko pravo i ugovore, pa mogu najviše da pomognu da se taj posaouradi na najbolji način.
I. KUPOVINA STANA U IZGRADNJI
Kada se kupuje stan u izgradnji, kupac treba da bude upoznat sa dokumentacijom vezanom za izgradnju, što mu treba da prezentira i pojasni ili advokat agencije, ili advokat koga kupac sam angažuje.
Investitor mora da ima Rešenje oodobrenju za izgradnju i Potvrdu o prijemu dokumentacije ( koja predstavlja o potvrdu o početku radova )Ugovor sa Direkcijom za građevinsko zemljište i ugovore sa Elektrodistribucijom, toplana, i drugim komunalnim kućama .
Bonitet investitora može se proveriti tako što će prekointerneta na
www.apr.gov.rs. U Agenciji za privredne registre može proveriti upis investitora za koju je delatnost registrovan, kao i godišnje finansiske izveštaje.
Na
www.nbs.rs na stranici „Pretraživanje jedinstvenog registra računa“ može se proveriti trenutnostanje računa investitora.
Ono što je takođe bitnoje da stan kupujete od investitora koji se nalazi na odobrenju za izgradnju, a kao takav je i upisan kao vlasnik cele i dela parcele na kojoj se gradi što se može utvrditi uvidom u vlasnički list.
Bitno je i da kupac ugovoritakvu kupovinu, plaćanjemu ratama, koje prate izgradnju objekta, tako da kako objekat „raste „ tako se i isplaćuje kupoprodajna cena.
Ovakve kupovine imaju prednost jer se obično dogovara kupovina po nešto nižoj ceni od trenutne tržišne cene, a mana je što uvek postojeneke buduće nepredviđene okolnosti koje mogu biti prepreke zazavrđšetak izgradnje.
No, kupovina ovakvih stanova od poznatih investitora koji iza sebe imaju izgrađene zgrade, useljene, uknjižene stanove i poznati su po poštovanju rokova, može da bude dobar posao imajući u vidu skupoću kvadrata stanova na našem tržištu.
Takođe jedna odsigurnijih kupovina ovakvih stanova je kupovina stana u izgradnji u zgradi koju investitor gradi sredstvima koje dobija od banke tzv.. „projektno finasiranje „ jer je banka garant završetka radova.
II KUPOVINA NOVIH ZAVRŠENIH STANOVA
Ovakavih stanova ima najmanje na našem tržištu, jer se najveći broj stanova proda još dok se zgrada gradi.
Međutim, postoje investitori kojisvoje izgrađene stanove prodaju tek kada zvrše zgradu i to je i naJsigurnija kupovina za kupceali je cena veća.
U ovom slučaju, takođe treba pregledati dokumentaciju ( odobrenje za izgradnju, potvrdu o prijemu dokumentacije, ugovore sa Direkcijom za građevinsko zemljište , ugovore sa toplanama , Elektrodistribucijom i drugim komunalnim kućama ).
Videti na licu mesta da li jezgrada u kojoj se stan nalazi zaista izgrađena prema dozvoli ( na prime rdozvola glasi na Po+P+3+Pk.- takva zgrada ne može da na licu mesta ima 5. spratova, jer onda nije građena prema dozvoli).
Najbolje je ako jeizvršen i tehnički prijem zgrade i postoji zapisnik iz koga se vidi da jezgrada izgrađena u svemu prema dozvoli i građevinskim propisima.
III KUPOVINA STARIH STANOVA
Ovo je trenutno kod nas najčešća kupovina i najlakše je proveriti dokumentaciju vezanu za ove stanove.
Do pre dve godine mi smo imali veliki broj neuknjiženih stanova, što predstavljalo mali problem pri proveri pravnog statusa i mogućnosti postojanja nekih ograničenjaili tereta vezanih za takav stan.
Sada je najveći deo stanova u uknjižen ili suu toku uknjiženja, tako da to daje dadatnu sigurnost jer se u vlasničkom listu , odnosno listu nepokretnosti, brzo može utvrditi vlasništvo, tačna kvadratura, i da li stan ima neki teret ili ne.
,važi pravilo da su u građevinskom smislu, nakvalitetnije građene zgrade u periodu između 1960-1975.god. što kupci takođe imaju u vidu.
Svaki kupac stari stan može prilagoditi sebi i svom ukusu, sa nevelikom sumom novca koja je potrebna za eventualne radove u doterivanju stana ( hoblovanje parketa, farbanje stolarije i sl. )
Prvisavet za sve vrste kupovina, je da kada zaključujetePredugovor nakon izvršene provere dokumentacije (jer obično se ostavlja vreme za isplatu celokupne cene, iseljenje ranijeg vlasnika ilirok za završetak stana ) taj Predugovor treba obavezno overiti u sudu.
Ovo sa razloga, što sada u sudovima zaista funkcioništev idencija prodatih stanova, tako da se ne može dogoditi da se jedan isti stan proda dva ili više pute. Naime, posle prve prodaje koja je evidentirana overom u sudu ( bilo Predugovora ili ugovora ) pokušaj sledeće prodaje biće odbijen..
Drugi savet je da novac isplaćujete preko banke, jer jetako predviđeno zakonom, a i vi ste tada apsolutno zaštićeni.
Treći savet je da pre isplate celokupne cene, zajedno sa prodavcem i svojim agentom, pregledate stan, da li je ispražnjen od lica i stvari , da li je ostavljen u ispravnom stanju i domah lkada dobijete ključeve, promenite bravu na stanu.
Četvrti savet je daprilikom isplate cene , dobijete od prodavca sve potvrde da je on izmirio svoja dugovanja za infostan, struju, telefon, porez na imovinu, kako ne bi ste imali probleme koje morate da rešavate a nisu vaši.
Ako vas u ovakvim kupovinama, prate ozbiljne posredničke Agencije, ili pouzdani advokati, koji garantuju za ispravnost dokumentacije, uz ovde date male savete, smatram da ćetesvoj stan kupiti lako i bez velikog stresa, a onda svoje vlasništvo uknjižiti i sa svojom porodicom uživati u novom stambenom prostoru.
